VPS Special Project
Het Grôôt Kwartier in ’s-Hertogenbosch
In het kort
Het Grôôt Kwartier in ’s-Hertogenbosch is een voormalig ziekenhuisterrein met een grote cultuurhistorische waarde. De tijdelijke invulling met bewoners, ondernemers, kunstenaars en horeca voorkomt de negatieve gevolgen van leegstand zoals verloedering, kraak, inbraak en vernieling. Bovendien beschermt het de bouwkundige staat van de gebouwen. Verder dekt het de rente- en beheerkosten en draagt het tijdelijk bij aan een positieve en leefbare situatie.
Opdrachtgever
Het Gasthuiskwartier (Ontwikkelingscombinatie Heijmans en AM Real Estate), BrabantWonen en MWPO
In beheer sinds
Juni 2011
Situatieschets
Het Gasthuiskwartier, gelegen in het hart van ’s-Hertogenbosch, deed tot 2011 dienst als het Groot Ziekengasthuis. Na het vertrek van het ziekenhuis werd het gebied van circa vijf hectare aangewezen voor een grootschalige herontwikkeling. Gedurende deze transformatie verzorgt VPS het tijdelijke beheer van het gebied en overbrugt daarmee de periode tot aan sloop-, renovatie- en nieuwbouwwerkzaamheden. Dit maakte het Gasthuiskwartier destijds het grootste binnenstedelijke leegstandsbeheerproject van Nederland.
De herontwikkeling van het gebied vindt in meerdere fases plaats. Op de plek van het voormalig ziekenhuis, realiseerde het Gasthuiskwartier (Heijmans & AM) in de periode 2011 tot 2026 ruim 300 nieuwbouwwoningen en 1.500 m² aan commerciële ruimte.
De omliggende monumentale panden, waaronder de oude Apotheek, het Regentehuis, het Mariapaviljoen, het Zustergebouw en het Stergebouw, werden tussen 2016 en 2021 verkocht aan de Bossche vastgoedontwikkelaar MWPO. Zij zetten de herontwikkeling van deze locaties voort onder de naam ‘Het Grôôt Kwartier’. In 2023 werd de voormalige Zusterflat verkocht aan woningcorporatie BrabantWonen. VPS bleef verantwoordelijk voor het tijdelijke beheer, tot aan de geplande sloop van de Zusterflat in 2025.
De opdracht
VPS kreeg de opdracht om het voormalige ziekenhuisterrein tijdelijk te beheren in aanloop naar de gefaseerde herontwikkeling van het gebied. Daarbij stond centraal dat de tijdelijke invulling moest bijdragen aan de leefbaarheid, veiligheid en levendigheid van de locatie, passend bij de dynamiek van de omliggende binnenstad. De belangrijkste uitgangspunten hierbij waren:
- Leefbaarheid en veiligheid
- Behoud van cultuurhistorische waarde
- Kosten- en risicobeheersing
- Verbinding met de binnenstad
- Voorbereiding op toekomstige herontwikkeling
Het gebied ligt vlakbij winkels en de Zuid-Willemsvaart. Dat maakt het een populaire publieke locatie. Bovendien gold het ziekenhuis als een vertrouwd begrip voor inwoners van de stad. De eigenaar zocht daarom naar een waardig afscheid van de oude functie, om de basis te leggen voor de nieuwe bestemming.
Onze oplossing
De tijdelijke invulling van het project is afgestemd op de toekomstige bestemming van het gebied: een mix van wonen, werken en cultuur. Door het terrein actief in gebruik te nemen met bewoners, ondernemers en culturele initiatieven, is er een stevige basis gelegd voor de verdere herontwikkeling van het gebied.
- Bewoners als ogen en oren: Een belangrijk onderdeel van het tijdelijke beheer was de inzet van bewoners in de voormalige Zusterflat. Tot 2021 woonden hier bijna 100 studenten op basis van tijdelijke verhuur. Zij zorgde voor sociale controle en droegen bij aan een veilige en leefbare omgeving. Daarnaast zorgde deze aanpak jarenlang voor (beperkte) financiële bijdragen voor het Gasthuiskwartier. Na afloop van de maximale verhuurtermijn bleef de locatie bewoond op basis van bruikleen.
- Flexibele contractvormen: In de beginfase is bewust gekozen voor tijdelijke verhuur om inkomsten te genereren. Gedurende het project zijn deze contracten gefaseerd omgezet naar bruikleen, passend bij de voortgang van de herontwikkeling.
- Vergaderlocatie FlexLabs: Om het gebied ook tijdens de herontwikkeling toegankelijk en zichtbaar te houden, is in de voormalige kapel een moderne vergader- en eventlocatie gerealiseerd onder het label ‘FlexLabs‘. De karakteristieke locatie biedt ruimte aan vergaderingen, presentaties, trainingen en evenementen en trekt hiermee een breed publiek naar het terrein. Hierdoor blijft het gebied onderdeel van het stedelijke leven en maken bezoekers op een laagdrempelige manier kennis met de mogelijkheden en toekomst van Het Grôôt Kwartier.
Creatieve invulling
Creatieve invulling
Een groep van meer dan 150 ondernemers en kunstenaars gebruiken circa 30.000 m² van het terrein. Deze diverse gebruikersmix zorgt voor een dynamische broedplaats die bijdraagt aan de aantrekkingskracht en levendigheid van het gebied. Tegelijkertijd biedt de locatie ruimte voor ondernemingen om te groeien, waardoor succesvolle gebruikers kunnen uitgroeien tot interessante huurders voor de toekomstige bestemming van Het Grôôt Kwartier.
- Toezicht & onderhoud: Een vaste huismeester is dagelijks aanwezig als aanspreekpunt voor gebruikers, bezoekers en betrokken partijen. Naast het houden van toezicht verzorgt hij klein onderhoud en signaleert hij tijdig eventuele aandachtspunten op het terrein. VPS beschikt daarnaast over een eigen kantoorlocatie in het gebied, waardoor er sprake is van continue aanwezigheid, korte communicatielijnen en directe betrokkenheid bij de exploitatie.
- Veiligheid en beveiliging: Door de centrale ligging in de binnenstad vraagt het Gasthuiskwartier om een doordachte aanpak op het gebied van veiligheid en beveiliging. Panden die niet in gebruik zijn, zijn afgeschermd met stevig luchtdoorlatend staal om ongewenste toegang en schade te voorkomen. Daarnaast zorgt een VPS Smart Tower tijdens de avond- en nachturen voor geavanceerd cameratoezicht op het terrein. Deze combinatie van fysieke en technologische beveiligingsmaatregelen beperkt leegstandsrisico’s en beschermt zowel de gebruikers als de cultuurhistorische waarde van het gebied.
Het kloppende culturele hart van het gebied
Het kloppende culturele hart van het gebied
Het Mariapaviljoen vormt het sociale hart van Het Grôôt Kwartier. Waar het gebouw oorspronkelijk werd gebruikt voor de opvang van patiënten met besmettelijke ziekten, is het nu een levendige ontmoetingsplek met horeca, vergaderfaciliteiten en ruimte voor evenementen, presentaties, bruiloften en bijeenkomsten. Daarmee maakt het Mariapaviljoen het gebied zichtbaar en toegankelijk voor een breed publiek, terwijl de karakteristieke sfeer van de locatie behouden blijft.
Vrijblijvend advies voor uw vastgoed?
Wij helpen u graag verder. Laat uw contactgegevens achter en wij nemen zo snel mogelijk contact op.
Opdrachtgever aan het woord
MWPO
''Juist de gebruikers maakten dat wij als ontwikkelaar de tijd hadden om te werken aan de toekomstplannen. Dankzij de gebruikers en de inzet van VPS wordt er nog steeds met plezier van de ruimtes gebruikgemaakt.''
MWPO
''Juist de gebruikers maakten dat wij als ontwikkelaar de tijd hadden om te werken aan de toekomstplannen. Dankzij de gebruikers en de inzet van VPS wordt er nog steeds met plezier van de ruimtes gebruikgemaakt.''
